Réparations locatives : qui paie quoi

Le partage repose sur un texte précis, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : au locataire l’entretien courant et les menues réparations liées à l’usage quotidien, au propriétaire ce qui touche à la structure du logement ou à l’usure du temps. Poste par poste, voici comment cette frontière se traduit.

Plomberie et sanitaires

Le locataire prend en charge le dégorgement des canalisations, le remplacement des joints et des colliers, et le nettoyage des appareils sanitaires. Une chasse d’eau qui goutte ou un siphon bouché lui reviennent.

Le propriétaire reste responsable quand une canalisation fuit par vétusté, ou quand un chauffe-eau rend l’âme sans faute d’usage. La différence tient à la cause. Un joint séché se change ; une tuyauterie percée par l’âge se répare.

Chauffage

L’entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, souvent même imposé par le bail pour les appareils au gaz. Il couvre aussi le rinçage des corps de chauffe et le remplacement des joints de robinets thermostatiques.

Le remplacement de la chaudière elle-même, quand elle est hors d’usage ou obsolète, revient au propriétaire. Un contrat d’entretien à jour n’empêche pas une panne de fin de vie.

Électricité

Interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et tubes lumineux : tout ce qui se change sans intervention lourde reste au locataire.

La mise aux normes d’une installation électrique vétuste, elle, incombe au propriétaire. Un tableau électrique d’un autre âge n’est pas un problème d’usage. C’est un problème de sécurité, que le bail seul ne règle pas.

Serrurerie et menuiseries

Une clé perdue se remplace aux frais du locataire, tout comme le graissage régulier des serrures. Une porte qui ferme mal après des années d’usage se répare aussi de son côté, tant que la structure de la menuiserie tient.

Une serrure forcée lors d’un cambriolage, en revanche, ne relève pas de l’usage courant : elle se règle avec l’assurance, pas avec le locataire.

Revêtements et peinture

Les menus raccords de peinture, le rebouchage de petits trous et l’entretien des parquets sont à la charge du locataire. Rien de spectaculaire là-dedans : une tache sur un mur, une rayure sur un sol stratifié.

La réfection complète d’une peinture ou d’une moquette usée par le temps, après plusieurs années d’occupation, relève de la vétusté et donc du propriétaire, sauf si l’état des lieux d’entrée montrait un logement neuf et que la dégradation dépasse largement l’usure normale.

Vitrerie

Le locataire répare les mastics et remplace les vitres détériorées pendant la location. Un carreau cassé en manipulant une fenêtre lui revient.

Une casse due à un événement extérieur, tempête, grêle, tentative d’effraction, sort de ce cadre et se traite comme un sinistre, pas comme une réparation locative.

Jardin, terrasses et gouttières

Tonte, taille des haies, remplacement des arbustes, nettoyage des mousses sur une terrasse, dégorgement des gouttières : l’entretien courant d’un extérieur privatif reste au locataire.

Un mur de clôture qui s’effondre ou une toiture-terrasse qui s’infiltre changent de registre : ce sont des grosses réparations, et elles retournent au propriétaire.

Grosses réparations et structure

Toiture, murs porteurs, façade, canalisations encastrées, chaudière centrale d’un immeuble : l’article 606 du code civil range ces éléments parmi les grosses réparations, à la charge du propriétaire quelle que soit leur cause. Le locataire n’a jamais à payer une réfection de toiture. Même après vingt ans dans les lieux.

Le repère qui tranche la plupart des cas

Une question suffit dans la majorité des situations : la réparation résulte-t-elle d’un usage quotidien, ou du temps qui passe sur le bâtiment ? La première revient au locataire, la seconde au propriétaire. Ce qui échappe encore à la règle, une casse accidentelle, un désaccord sur l’origine d’une fuite, se discute à partir de l’état des lieux et, si besoin, des droits et obligations que le bail fixe aux deux parties. Quand le désaccord persiste malgré ces repères, la gestion des litiges locatifs donne la marche à suivre pour le trancher sans attendre que la situation s’enlise.