Droits et obligations du locataire et du propriétaire

Ce que le bail organise, et ce qu’il laisse à d’autres pages

Un bail d’habitation crée deux listes d’obligations, une pour le propriétaire et une pour le locataire, fixées par la loi du 6 juillet 1989 et non par ce que chacun juge raisonnable de son côté au moment où un désaccord surgit. Cette page couvre la relation pendant la location : qui entretient quoi, qui paie quoi, qui a le droit d’entrer chez qui. Elle ne couvre ni le dossier à réunir avant la signature, ni le déroulé d’une colocation, ni celui d’une sous-location. Ces sujets-là ont leur page.

Les obligations du propriétaire

Le bailleur doit remettre un logement décent, sans apparence de risque pour la sécurité ou la santé, avec une surface minimale et des équipements qui fonctionnent réellement, pas seulement sur le papier de l’annonce. Il assure ensuite la jouissance paisible des lieux. Concrètement : ne pas s’introduire chez son locataire sans accord, et garantir que le logement reste habitable pendant toute la durée du bail.

Les grosses réparations lui reviennent : toiture, chaudière, canalisations, tout ce qui touche à la structure ou aux équipements essentiels. Le partage précis entre ce qui relève de lui et ce qui reste à la charge du locataire suit un texte réglementaire à part, détaillé sur la page des réparations locatives et qui paie quoi.

Il doit aussi remettre une quittance de loyer sur demande, sans frais, et ne peut imposer aucune clause qui contredirait ces obligations. Une telle clause est réputée non écrite, même écrite noir sur blanc dans le bail.

Les obligations du locataire

Le locataire paie le loyer et les charges aux dates prévues. Il use paisiblement des lieux, répond des dégradations survenues pendant qu’il occupe le logement, sauf à prouver qu’elles ne viennent pas de lui, assure l’entretien courant et les menues réparations, prend une assurance habitation qu’il doit pouvoir justifier chaque année si le propriétaire la demande, et ne transforme rien sans accord écrit. Cinq obligations, pas une de plus.

Sous-louer sans l’autorisation du propriétaire viole directement cette obligation d’usage paisible. Les conditions dans lesquelles une sous-location devient légale sont posées sur la page dédiée au cadre légal de la sous-location ; ce qu’on risque à s’en passer figure sur celle des risques d’une sous-location illégale.

Le droit de visite pendant la location

Le propriétaire n’a pas un accès permanent au logement loué. Pour des travaux, il doit prévenir à l’avance, par lettre ou remise en main propre, en précisant la nature et les modalités de l’intervention, ce qui laisse au locataire le temps de s’organiser plutôt que de découvrir un artisan sur le palier.

Une fois un congé donné, pour vente ou pour reprise, le locataire doit laisser visiter le logement aux jours ouvrables, entre 17 heures et 20 heures, deux heures maximum par jour. Rien de plus. Toute clause qui étend ce droit aux jours fériés ou au-delà de ces deux heures est réputée non écrite, quel que soit ce qu’elle prétend.

Ce qui change selon la situation

Un logement meublé n’ajoute pas d’obligation nouvelle au partage entretien-réparations, mais il déplace la liste du mobilier à l’état des lieux, et change la durée du bail. En colocation, chaque colocataire porte les mêmes obligations que dans un bail classique, sauf sur la solidarité pour le loyer, qui dépend du montage retenu. La page sur le bail unique ou les baux individuels détaille ce point ; celle sur le fonctionnement de la colocation couvre le reste.

Quand une obligation n’est pas tenue, deux chemins existent. Un loyer qui ne vient pas suit le circuit décrit sur le loyer impayé et les recours possibles. Un désaccord sur l’entretien ou une réparation refusée relève, lui, de la page sur les litiges locatifs.

Par où commencer

Un locataire qui s’installe vérifie d’abord ce qui relève de lui à l’entretien courant : c’est ce qui évite une retenue sur dépôt de garantie à la sortie. Un propriétaire qui loue pour la première fois retient surtout ceci : la jouissance paisible se retourne aussi contre lui. Entrer sans prévenir, même pour un motif légitime, engage sa responsabilité autant qu’un manquement à l’entretien.