Loyer impayé : ce que peuvent faire locataire et propriétaire
Un locataire ne peut plus payer son loyer : que faire dès le premier retard ?
Le prévenir, et vite. Un mail ou une lettre qui explique la situation ouvre la voie à un plan d’apurement : un accord écrit qui étale le montant dû sur plusieurs mois plutôt qu’il ne l’exige d’un coup. Un conseiller ADIL, gratuit et indépendant, aide à le rédiger et oriente vers les bons organismes. Ce que le bail impose par ailleurs à chacun est détaillé sur la page des droits et obligations du locataire et du propriétaire.
Le propriétaire peut-il couper l’eau, l’électricité ou changer la serrure pour faire pression ?
Non. Ces gestes sont sanctionnés pénalement. Couper un fluide, retirer une porte ou changer une serrure sans décision de justice constitue une expulsion illégale, punie même quand le loyer est réellement impayé depuis des mois. Seul un commissaire de justice muni d’un titre exécutoire peut mettre un locataire dehors, et jamais en dehors des délais et de la trêve hivernale.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer, et qui doit le délivrer ?
C’est l’acte qui ouvre la procédure judiciaire contre un locataire défaillant. Lui seul. Il doit être signifié par un commissaire de justice, anciennement huissier : une lettre recommandée, un mail ou une remise en main propre n’ont aucune valeur pour déclencher la suite. L’acte rappelle les sommes dues et, si le bail comporte une clause résolutoire, fait courir le délai avant résiliation. Ses frais, autour de 130 €, restent à la charge du locataire.
Combien de temps le locataire a-t-il pour régulariser après un commandement de payer ?
Six semaines. C’est le délai pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 ; il reste de deux mois pour les baux antérieurs à cette date. La loi du 27 juillet 2023 a raccourci le délai et rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout nouveau bail d’habitation. Payé dans ce délai, l’impayé s’éteint. La procédure s’arrête là.
| Démarche | Délai |
|---|---|
| Régulariser après commandement de payer (bail depuis le 29/07/2023) | 6 semaines |
| Régulariser après commandement de payer (bail antérieur) | 2 mois |
| Signalement de l’impayé à la CAF ou à la MSA par le propriétaire | 2 mois après le premier incident |
| Plan d’apurement mis en place par l’organisme payeur des APL | jusqu’à 6 mois |
| Suspension des expulsions, trêve hivernale | du 1ᵉʳ novembre au 31 mars |
Le propriétaire doit-il signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA ?
Oui, dans les deux mois qui suivent le premier incident. La règle vaut dès lors que le locataire perçoit une aide au logement. Ce signalement déclenche une procédure d’apurement chez l’organisme payeur, qui peut maintenir l’aide versée en tiers-payant pendant que la dette se résorbe. Un propriétaire qui ne signale rien perd cette voie de recouvrement, sans pour autant retarder la procédure judiciaire s’il choisit de l’engager.
Qui peut aider un locataire à payer une dette de loyer ?
Plusieurs organismes, avant que la dette ne devienne ingérable. Le fonds de solidarité pour le logement, sous conditions de ressources, verse une aide directement au propriétaire et peut couvrir une dette de plusieurs milliers d’euros ainsi que des frais de justice. Le CCAS de la commune instruit souvent le dossier, ou oriente vers lui. Quand la dette de loyer s’accompagne d’autres crédits impayés, la commission de surendettement de la Banque de France, gratuite, peut suspendre les procédures en cours le temps d’examiner un dossier recevable.
Le garant est-il obligé de payer à la place du locataire ?
Oui, s’il a signé une caution solidaire. C’est le cas dans la quasi-totalité des baux. Le propriétaire le met en jeu par lettre recommandée dès que l’impayé est constaté, sans attendre l’issue de la procédure contre le locataire. Quand la dette naît d’un bail de colocation à signature unique, la solidarité entre colocataires suit des règles propres, détaillées sur la page du bail unique en colocation. Un locataire couvert par la garantie Visale d’Action Logement voit celle-ci avancer jusqu’à trente-six mensualités, remboursées ensuite selon un échéancier.
Que se passe-t-il si le locataire ne régularise toujours pas après le commandement de payer ?
Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection. Le juge vérifie que la procédure a été respectée et peut, si le locataire est de bonne foi, accorder des délais de paiement supplémentaires plutôt que de prononcer l’expulsion. Sans accord trouvé, il ordonne la résiliation du bail et l’expulsion, qui reste soumise aux mêmes délais et à la même trêve hivernale que toute autre procédure de ce type.
Un locataire peut-il être expulsé en plein hiver ?
Non, sauf solution de relogement adaptée à ses besoins. La trêve hivernale suspend toute expulsion du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, même quand un jugement l’a déjà ordonnée : la décision existe, son exécution attend la fin de la trêve. Un locataire menacé peut aussi déposer un recours au titre du droit au logement opposable, pour obtenir un relogement prioritaire. D’autres situations où le rapport locatif se grippe, sans qu’un loyer impayé soit en cause, sont traitées sur la page des litiges et difficultés locatives.