Bail unique ou baux individuels en colocation

Quand un colocataire annonce son départ, la question qui compte n’est pas de savoir qui avait choisi la chambre la plus grande. C’est qui reste responsable du loyer restant à payer. Le bail unique et les baux individuels séparent leurs colocataires précisément là, et c’est ce point qui doit trancher le choix, avant le confort d’une clause ou la simplicité d’un dossier.

La solidarité de paiement, seulement dans le bail unique

Un bail unique réunit tous les colocataires sur un même contrat, avec une seule signature pour tout le logement. Le propriétaire y ajoute presque toujours une clause de solidarité : chacun devient responsable de l’intégralité du loyer, pas seulement de sa part. Un colocataire ne paie pas ? Le propriétaire réclame le montant total à n’importe lequel des autres, qui se retourne ensuite contre le défaillant.

Sans clause écrite, la solidarité ne se présume pas. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises : à défaut de mention noire sur blanc dans le contrat, le propriétaire ne peut réclamer à chacun que sa quote-part.

Les baux individuels suppriment le problème à la racine. Chaque colocataire signe son propre contrat pour sa chambre, avec sa propre quote-part de loyer et de charges. Aucune clause de solidarité n’y a sa place. Un impayé reste celui de la personne qui ne paie pas, jamais celui des autres.

Le départ d’un colocataire : six mois de solidarité contre un contrat qui s’arrête

Ce que change vraiment chaque formule se voit au moment où quelqu’un s’en va.

Dans un bail unique, la loi Alur plafonne la solidarité du colocataire sortant à six mois à compter de la fin de son préavis. Celui qui quitte le logement reste redevable de sa part de loyer pendant six mois maximum après son départ, même s’il n’y habite plus. Sauf exception : si un remplaçant signe un avenant au bail avant cette échéance, la solidarité s’arrête dès la signature. Le garant qui s’était porté caution pour lui suit la même règle. Il reste engagé aussi longtemps que l’ancien colocataire.

Dans un bail individuel, le départ est autonome. Le contrat de celui qui part s’arrête à son terme, sans effet sur les autres locataires ni sur leurs propres baux. Le propriétaire cherche alors un nouveau locataire pour la chambre libérée. Les colocataires restants continuent de payer exactement ce qu’ils payaient avant, sans avance de trésorerie ni négociation entre eux.

Qui prend quoi

Le bail unique convient à des colocataires qui se connaissent déjà et comptent rester ensemble un moment : des amis, un couple avec un troisième locataire, des étudiants d’une même promotion qui partagent le bail depuis le début. La solidarité qu’ils acceptent en échange vient souvent avec un loyer plus bas et un dossier de location plus simple à monter face au propriétaire, puisqu’un seul dossier regroupe tout le monde.

Le bail individuel convient à des inconnus réunis par une agence ou une plateforme de colocation, ou à des locataires dont les parcours ne sont pas synchronisés, l’un termine ses études dans six mois, l’autre vient d’arriver. Chacun garde son sort dans ses mains : partir ne dépend pas de l’accord des autres, et rester ne coûte pas plus cher parce qu’un colocataire est parti sans prévenir.

Ce que le bail individuel fait mieux

Le bail unique a un autre revers que la solidarité : chaque chambre louée séparément dans un bail individuel doit répondre par elle-même aux critères de décence du logement, surface, volume, aération, alors qu’un bail unique n’engage que le logement pris dans son ensemble. Une chambre trop petite pour être louée seule peut donc se glisser dans un bail unique sans que personne ne la mesure à part.

Le bail individuel gagne aussi sur le dépôt de garantie : chacun verse et récupère le sien, sans attendre que l’ensemble des colocataires ait quitté les lieux. Dans un bail unique, le dépôt de garantie est restitué en une seule fois, à la fin du bail commun, ce qui immobilise l’argent du premier parti jusqu’au départ du dernier, sauf accord contraire écrit avec le propriétaire.

Pour situer les obligations qui accompagnent l’un et l’autre bail, comprendre la colocation et les droits et obligations du locataire et du propriétaire complètent ce qui se joue à la signature. Et quand un loyer reste impayé malgré tout, les recours face à un loyer impayé détaillent la marche à suivre.